Évaluer le prix d'un logement à revenu

Mots-clés: Déterminer le prix d'une propriété, Évaluer un logement à revenu, évaluation du prix d'une maison, Estimer la valeur d'un logis.

Lors de l’achat d’une nouvelle propriété à revenu, l’une des étapes les plus importantes mais très souvent délaissée ou négligée est celle de la négociation du prix d’achat. Pour négocier, il faut déterminer le prix que l’on est prêt à payer pour une propriété, surtout s’il s’agit d’un investissement. Vous pouvez toujours faire appel à un évaluateur comme ceux que les banques imposent lors d’un financement. Cependant, il faut noter qu’un évaluateur peut tout comme vous surestimer le prix d’une propriété et il vous en coutera entre 400 et 1,000 dollars.

Si vous décidez de tout faire par vous-même alors voici quelques conseils :

-          déterminez le prix des propriétés avoisinantes et similaires qui ont été vendues récemment, et essayez de les visiter si possible;

-          Déterminez le montant des taxes foncières et scolaires (voir l’évaluation municipale);

-          Déterminez les revenus de location et renseignez-vous sur les conditions de la location (durée, ce qui est inclus, les dernières augmentations)

-         Visitez les appartements et regardez l’état général, prenez des photos de référence, déterminez les matériaux utilisés (planchers en bois franc, type de chauffage, porte pleine ou non, éclairage). Faites attention aux pratiques de Home-stagging : en effet, grâce à des techniques de décoration appropriées, le vendeur est en mesure de rendre plus séduisante sa propriété.

-         Demandez la date des dernières rénovations et leur portée (salle de bain refaite, peinture, système de chauffage changé, la rénovation du toit, la plomberie ou le sytème électrique…)

-          Rassemblez toutes les factures et les charges de la propriété.

L’ensemble de ces éléments vous donnera une bonne appréciation de la fourchette de prix de la propriété.

Une fois en main toutes ces informations, il est essentiel pour vous de déterminer un taux de rendement que vous considérez acceptable. Généralement, vous pouvez vous attendre à entre 4 et 10% de rendement par année, et cela hors appréciation de votre capital et hors remboursement de votre emprunt. Votre rendement sera essentiellement déterminé en fonction de l’hypothèque que vous pourrez obtenir, c'est-à-dire du taux d’intérêt et le montant financé. À cela, il faut ajouter :

-          un taux de vacance (lorsque vos appartements sont inoccupés) qui varie selon le type d’appartement. Ainsi, plus vos appartements sont petits, plus ils sont faciles à louer. Comptez entre 3 et 7% des revenus locatifs.

-          des frais de gestion de la propriété (comptable, notaire ou autre) entre 3 et 5%

-          des frais de réparation pouvant aller jusqu’à 3% de la valeur de la propriété.

-          Les taxes foncières et scolaires

-          Les impôts

En bout de ligne vous aurez calculé ce qui restera dans votre compte, et le ratio entre ce montant et le prix d’achat déterminera votre rendement.

Vous avez maintenant un avis très précis sur ce que vous voulez payer pour cette propriété. Il est temps de passer à la négociation...

Source: Locadoca.com

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